Cómo un crédito fiscal está ayudando a convertir sitios contaminados en nuevos proyectos

Robert, a la izquierda, y Samuel Savarino dentro de uno de los edificios de la antigua US Hame Co., el martes 6 de junio de 2023. La compañía se formó en 1902 en Buffalo y produjo las proyecciones curvas de madera o metal que forman parte del cuello de un caballo de tiro. (Joshua Bessex/Noticias de Buffalo)

Robert Savarino sube las escaleras dentro de uno de los edificios de la antigua US Hame Co. el martes 6 de junio de 2023. La compañía se formó en 1902 en Buffalo y produjo las proyecciones curvas de madera o metal que forman parte del cuello de un tiro caballo. (Joshua Bessex/Noticias de Buffalo)

No es el más grande ni el más llamativo de los desarrolladores locales, pero Savarino Cos. no tiene miedo de asumir y cambiar algunas de las propiedades más sucias de la región.

Desde el condado de Niagara hasta el nivel sur, la empresa con sede en Buffalo, propiedad y dirigida por Samuel J. Savarino y su hermano, Robert A. Savarino, se ha ganado la reputación de abordar la limpieza de terrenos baldíos y proyectos de renovación histórica que no atraen a muchos atención de los demás debido a su ubicación.

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Las propiedades brownfield son sitios que han sido contaminados por años anteriores de uso comercial e industrial, con contaminantes que van desde productos químicos y aceites hasta metales y escoria. Y con la larga herencia manufacturera del oeste de Nueva York, hay muchos sitios industriales abandonados en toda la región.

Pero antes de que puedan ser reconstruidos de manera segura, particularmente para viviendas, deben limpiarse, lo que a menudo implica la eliminación no solo de los contaminantes obvios sino también de una capa de tierra, y luego colocar una nueva capa o incluso una cubierta sólida.

Es un proceso costoso y lento. Pero bajo el Programa de Limpieza de Brownfields del estado, los desarrolladores y dueños de propiedades que remedian las propiedades pueden recibir créditos fiscales que pueden cubrir hasta el 20% de cada uno de los costos calificados de limpieza y nueva construcción, o hasta el 40%.

"Es un gran programa", dijo Paul Ciminelli, director ejecutivo de Ciminelli Real Estate Corp. cuyos proyectos anteriores de reurbanización incluyen el edificio Conventus en el campus médico Buffalo Niagara, el proyecto de vivienda asequible 201 Ellicott y el proyecto de condominio West End en Waterfront Village.

"Vale la pena, especialmente para una ciudad industrial como Buffalo que tiene muchos problemas ambientales desafiantes con muchos de sus sitios urbanizables", dijo. "Entre eso y el histórico programa de crédito fiscal, esas dos son las razones principales por las que la ciudad está experimentando tanto desarrollo en los últimos 20 años".

Robert, a la izquierda, y Samuel Savarino se paran dentro de uno de los edificios de la antigua US Hame Co., el martes 6 de junio de 2023. La compañía se formó en 1902 en Buffalo y produjo las proyecciones curvas de madera o metal que forman parte del cuello de un caballo de tiro.

El programa está sujeto a la supervisión del estado y puede llevar mucho tiempo, pero esa financiación adicional lucrativa a menudo puede ser la diferencia para que los proyectos funcionen financieramente.

“El desafío que tienes con esto es que te pague el estado”, agregó Ciminelli. "Tienes que negociar con el estado sobre una serie de artículos en términos de lo que aceptarán en términos de créditos y luego obtener la financiación".

Muchos desarrolladores han utilizado ese proceso y esos créditos ampliamente en el oeste de Nueva York, incluso para proyectos como Trico Building en el centro de Buffalo, Buffalo Lakeside Commerce Park en South Buffalo, el campus del Hospital Millard Fillmore en Gates Circle, el antiguo campus de Bethlehem Steel en Lackawanna, el Barcalo en el Old First Ward, el Edificio Administrativo Pierce-Arrow, entre otros.

Pero Savarino los busca. Más recientemente, está convirtiendo una parcela de tierra de 3 acres en Batavia que anteriormente albergaba un negocio de venta de llantas y una empresa de construcción en el proyecto de uso mixto de Ellicott Station.

Está renovando el antiguo edificio CE Welch en Westfield, que alguna vez fue el hogar de Welch's Grape Juice Co., en 46 apartamentos de ingresos mixtos y espacios comerciales. Está llevando a cabo una limpieza y remodelación de un sitio contaminado en Howell Street en Buffalo, a lo largo de Scajaquada Creek.

Y en Dunkerque, Savarino tiene tres edificios bajo contrato y está proponiendo proyectos a la ciudad para que pueda aprovechar los fondos estatales de la Iniciativa de Revitalización del Centro, incluso para convertir el edificio Old Macaroni Co. de cuatro pisos en el paseo marítimo en un espacio comercial del primer piso para el actual propietario con tres pisos de unidades residenciales arriba.

"Le doy mucho crédito a mi hermano, Sam, que nunca se ha enfrentado a un proyecto complejo que no le haya gustado", dijo Robert Savarino durante una presentación ante la Asociación Comercial de Agentes Inmobiliarios del Estado de New York Occidental el mes pasado. "Los acuerdos tienen una forma de encontrar nuestra empresa porque nadie más podría hacerlos funcionar. Pero son muy complejos y no son para los débiles de corazón, y toman mucho tiempo".

Su última serie de diversos proyectos incluye una reutilización industrial en Black Rock, un centro de almacenamiento de alimentos en South Buffalo y una comunidad de condominios de alto nivel en Amherst, así como otras empresas en Olean y Falconer.

"Buscaremos sitios sucios, siempre que podamos encontrar un uso final", dijo Savarino. "Si un sitio está sucio y está en un vecindario, rodeado de casas, esa es nuestra misión. Esa es la meca para nosotros".

Calle Tonawanda

En Black Rock, el desarrollador tiene tres edificios de almacenes industriales adyacentes en 125, 133 y 135 Tonawanda St., bajo contrato de tres propietarios diferentes, en preparación para un proyecto de limpieza y reutilización adaptativa de $20.4 millones que recibiría créditos fiscales históricos y brownfield. dijo Savarino. Eso está al otro lado de la calle de Black Rock Freight House Lofts que el desarrollador Karl Frizlen completó en un antiguo cobertizo.

Los tres edificios de la fábrica de luz diurna constan de estructuras de dos, tres y cuatro pisos, con un total de 83,500 pies cuadrados de espacio. Los dos más grandes están conectados por un hueco de ascensor, y todos fueron originalmente propiedad y estaban ocupados por US Hame Co., que se formó en 1902 en Buffalo y produjo las proyecciones curvas de madera o metal que forman parte del collar de un caballo de tiro. Actualmente, los edificios se utilizan para reparación de automóviles, almacenamiento y otros fines.

La luz entra por las ventanas dentro de uno de los antiguos edificios de US Hame Co., el martes 6 de junio de 2023.

Los diseños de Silvestri Architects exigen 108 unidades de "vivienda para trabajadores" en los edificios de forma trapezoidal, con apartamentos tipo estudio, de una habitación y de dos habitaciones dirigidos a hogares que ganan un promedio del 80% del ingreso medio del área, pero que oscilan entre 60 % y 120%.

Las unidades incluirían réplicas gigantes de ventanas de fábrica, techos altos, pisos de concreto pulido y columnas industriales de concreto en forma de hongo, mientras que el proyecto general incluiría un patio y un área para pasear perros, patios en la azotea, un restaurante y espacios verdes. "Será bastante original", dijo Sam Savarino.

Al igual que el proyecto de Howell Street, los tres edificios están en un área contaminada justo al norte de Scajaquada Creek, donde los planes para un futuro puente peatonal en Dart Street conectarían el área con SUNY Buffalo State. El sitio de 3.75 acres está contaminado con petróleo, metales y material de escoria radiactiva "que debe manejarse con cautela y exportarse fuera del estado", dijo Savarino.

"Tendemos a gravitar hacia áreas que son más históricas o sucias", dijo Savarino. "Son históricos, y el sitio está muy sucio".

Savarino está pidiendo a la ciudad nuevas aceras, líneas eléctricas subterráneas, paisajismo y otras mejoras para el callejón sin salida de Watts Street.

El Servicio de Parques Nacionales inicialmente se negó a aprobar créditos fiscales históricos, dijo Savarino, porque "muchos edificios a su alrededor han sido demolidos". Pero la agencia finalmente estuvo de acuerdo después de que el desarrollador se centrara en cambio en la historia de Hame Co. y sus muchas patentes. Los créditos también se mejorarán debido a las viviendas asequibles y porque el sitio se encuentra en un área de oportunidad Brownfield.

"Es una propuesta costosa, pero creemos que será un proyecto realmente bueno para nosotros", dijo Rob Savarino. "La comunidad de Black Rock es un lugar muy especial. Siempre me ha encantado esa zona. Es ecléctica y tiene un ambiente que me gusta. Y todo está conectado por un camino".

Almacenamiento de alimentos

En South Buffalo, Savarino propone construir un par de instalaciones de suministro de alimentos certificadas por el gobierno federal en Buffalo Lakeside Commerce Park, diseñadas para ayudar a prevenir futuras interrupciones en la cadena de suministro de alimentos como las que experimentó el país durante la pandemia.

Savarino ya tiene dos terrenos "altamente contaminados" bajo contrato a través de un acuerdo de exclusividad con Buffalo Urban Development Corp., que pasó años transformando la antigua propiedad de Hanna Furnace en un parque empresarial. Las parcelas contienen escoria mezclada con petróleo, por lo que se requeriría una limpieza exhaustiva.

Usando fondos a través del Departamento de Agricultura de EE. UU. y el programa Build Back Better, así como créditos fiscales para áreas industriales abandonadas y Nuevos Mercados, Savarino gastaría $ 18 millones para construir hasta 150,000 a 200,000 pies cuadrados de espacio de almacenamiento en frío prediseñado.

La firma está negociando con posibles inquilinos pero aún no tiene compromisos.

"Podríamos tomar la decisión de comenzar la mitad del proyecto antes de consumar un trato", dijo Savarino.

Condominios en Amherst

Savarino se hará cargo de un proyecto residencial propuesto en Amherst por MEL Investors de Paul Bliss, en el sitio del antiguo negocio de paisajismo Gleason Nursery. Pero donde Bliss había planeado una subdivisión de 13 lotes de casas unifamiliares en la propiedad en forma de L en 4774 y 4780 Sheridan Drive, Savarino propone unas 20 casas estilo condominio o cocheras.

El sitio de 5 acres está ubicado en el lado norte de Sheridan, entre Fleetwood Terrace y Jordan Road, frente a Park Country Club. Savarino lo puso bajo contrato en mayo y planea demoler Gleason Nursery y dos casas unifamiliares, antes de comenzar a remediar todo el sitio debido al uso de herbicidas y pesticidas.

"¿Por qué miramos un proyecto así? Porque la tierra está sucia y creemos que podemos resolverlo", dijo Savarino.

Si el estado lo aprueba, las casas en venta se clasificarían como condominios, lo que brindaría exenciones fiscales a los compradores. "No es terriblemente denso. Son dúplex, pero de gama alta", dijo Savarino. "No es como si estuviéramos rodando allí con un complejo de apartamentos de tres pisos".

Samuel, a la izquierda, y Robert Savarino frente a los edificios de la antigua US Hame Co., el martes 6 de junio de 2023.

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Reportero de noticias de negocios

He sido reportero de negocios en The Buffalo News desde 2004, y ahora cubro bienes raíces y desarrollos residenciales y comerciales en medio del resurgimiento de WNY. Soy un nativo del norte del estado, orgulloso de llamar a Buffalo mi hogar y comprometido a cubrirlo a fondo.

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